국토교통부에서 지난 2023년 3월 2일
용도별 건축물 현황 및 인허가 추이 현황을 공개했습니다.
재미있는 자료이기도 하고 부동산의 추이도 살펴볼 수 있어서 가져와 봤습니다.
결론부터 말씀드리면,
인허가는 증가했고 정부에서 현재 상황이 좋지 않음을 인정하고 2-3년 뒤의 부동산 시장을 정상화하기 위해 노력하고 있으며
착공 및 준공이 10% 이상 감소해서 향후 1-2년의 부동산 시장의 공급이 원활하지 않음을 의미합니다.
수요와 공급의 법칙 이외에도 시장의 가격에 영향을 미치는 다양한 이유가 있지만
공급이 부족하면서 생기는 문제는 분명히 나타날 것으로 보입니다.
즉, 금리와 원자재 가격, 전쟁 등의 이유도 분명 가격의 형성에 영향을 미치지만
결과적으로 수요가 꾸준히 있는데 공급이 줄어들면 가격은 오를 수밖에 없고 그 숫자의 정도에 따라 폭발적으로 상승할 수도 있어 보입니다.
부익부빈익빈의 결과를 낳을지도 모른다는 걱정이 듭니다.
주거 동수 및 연면적 추이
주거에서 동수 기준으로는 0.1%인 0.6만동이 감소했지만 의미 있는 숫자는 아닙니다.
주거의 연면적에서는 1.6%인 3,000만 m2이 증가하였고 주거의 공급이 줄지는 않았다는 것은 확인할 수 있습니다.
하지만 주거에는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택 등 다양한 형태가 있고 가장 큰 비중을 차지하는 것은 아파트입니다.
최근 주거시장의 트렌드는 신축입니다.
신축 아파트의 맛을 본 세대들이 더이상 단독주택, 다가구, 다세대 등이 아닌 새 아파트로의 수요가 늘고 있는 것이 특징이죠.
결국 주거에서도 아파트만을 눈여겨 볼 필요가 있습니다.
그렇기 때문에 이 자료에서 주거부분, 특히 아파트만 살펴볼 예정입니다.
용도별 비중에서 63.7%가 아파트이고 향후 부동산 시장이 어떻게 움직이는지는 아파트를 기준으로 이야기됩니다.
2022년 아파트 연면적은 120만m2으로 통계자료의 2018년부터 꾸준히 증가해 왔습니다.
하지만 증감률은 꾸준히 감소해 왔고 2018년 4.2에서 2022년 2.2로 많이 줄어들었습니다.
증감률이 줄어들었다는 것은 그만큼 시장이 안정화를 찾아가고 있다는 것으로 볼 수도 있지만,
더 이상 성장하지 않게 되었다는 의미도 될 수 있고 성장이 정체되고 있다고 볼 수 있겠습니다.
다른 수치와 함께 비교를 해보아야 할 것 같습니다.
앞서 말씀드린 것처럼 아파트에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있는 현실에서 아파트의 증감률이 감소한다는 것은 조금 앞뒤가 맞지 않는 이야기이기 때문입니다.
그래서 아파트 공급 연면적이 늘고 있다는 점은 긍정적, 증감률이 많이 감소하고 있다는 점은 부정적으로 해석됩니다.
인허가 현황 및 추이
주거 시장의 문제는 미래의 아파트 공급으로 보입니다.
인허가는 공사를 시작하기 전까지의 행정적인 과정으로 공사를 하기 위해 국가와 지자체의 허락을 받는 과정입니다.
허락을 받아야 공사를 시작할 수 있고 일반적으로 아파트 공사는 24개월에서 36개월이 걸립니다.
즉, 인허가 데이터는 2-3년 후의 주거 공급을 보여주는 결과 값으로 향후 시장을 판단하는데 도움이 되죠.
그리고 국가의 정책의 방향성을 보여주기도 합니다.
현재 정부는 정책방향을 공급을 늘리는 것입니다.
대출과 규제를 풀어주고 있고 인허가를 원만하게 풀어주기 위해 정책을 수정하고 있는 현황입니다.
위 자료에서 보시다시피 착공 면적이 감소하였습니다.
착공을 해도 2년 뒤에나 아파트 공급이 될 수 있는데 향후 2년간 공급되는 아파트가 줄어든다는 의미입니다.
인허가의 경우는 면적 기준으로 19.3% 증가하여서 의미가 있으나 수도권의 증가는 감소했습니다.
저도 예상하지 못한 수치라 당황스러운데 2022년의 부동산 경기가 안 좋았던 영향이 있었는 것으로 파악됩니다.
수도권 아파트 공급 적정 수치보다 낮음에도 불구하고 시장의 흐름이 좋지 않아 인허가 기조가 좋지 않았네요.
사실 인허가를 해준다고 해도 시공사에서 부동산 시장의 경기를 보고 착공을 늦출 수도 있는 상황입니다.
부동산 경기가 살아나고 있어 보이지만 이 또한 신의 영역이므로 아직은 알 수 없습니다.
추가적으로,
아파트의 빅데이터를 볼 수 있는 아실을 통해서 자료를 살펴볼 예정입니다.
1990년부터 2023년까지의 서울시 APT공급자료를 보았습니다.
국토교통부의 자료를 아실에서 보기 좋게 정리해 놓았습니다.
서울시의 1년에 기대되는 가구수의 적정 수요는 47,137호입니다.
인구와 수요가 줄어들어도 4만 호는 공급되어야 수요를 충족시킬 수 있는 수치로 볼 수 있겠네요.
생각보다 서울시에서 멸실되는 아파트의 수도 많다고 보시면 됩니다.
-2023년 서울시 아파트 공급 : 22,886호
-2024년 서울시 아파트 공급 : 14,104호
2025년에는 2,885인데 사실 올해 상반기나 하반기에 착공하여 24개월 내에 공사가 가능하다면 입주 물량은 늘어날 것으로 보입니다. 25년에 3,000세대도 공급되지 않는다는 건 아직은 신뢰할만한 수치는 아닌 것으로 보입니다.
2023년과 2024년의 서울시 아파트 공급 물량이 낮다는 것은 2020년부터 아파트 인허가 수가 낮았다는 것을 의미합니다.
문재인 정부 당시 국토교통부는 아파트 가격 잡기라는 명목하에 인허가의 발목을 잡았었죠.
결과는 2, 3년이 지난 지금 나오고 있습니다.
서울시 적정 공급량의 절반밖에 안 되는 22만 호가 공급된다면 아무래도 부동산 가격이나 피(프리미엄)에 영향을 미치겠죠.
결론 : 아파트 인허가는 늘었지만 서울시는 아직 목마르다.
현재의 상황으로 볼 때 개인적인 부동산 미래는 다음과 같이 생각됩니다.
금리는 안정을 찾았고 연말부터 금리 하락세를 예측하고 있고 부동산 심리가 회복된다는 점,
전국적으로 인허가가 증가하고 있고 정부의 정책은 부동산 공급 및 안정화를 위해 힘쓰고 있다는 점은 긍정적입니다.
하지만 수도권의 부동산 공급이 부족하다는 점을 생각한다면 최고점 대비 20-30% 빠져있는 부동산 가격은 빠르게 회복이 가능해 보입니다.
현재 주춤했던 부동산도 결국은 연말까지 지켜봐야겠지만 우상향 그래프의 시동이 걸리지 않을까 싶습니다.
서울시는 아직 목마르고 수요가 많기 때문에 가격 변동의 폭이 클 것으로 예상됩니다.
앞으로도 인허가와 건축물 공급의 수, 주거 부분을 꾸준히 지켜봐야겠습니다.
아래는 해당 자료의 원본 파일입니다. 참고해 주세요.
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